Особенности применения систем ипотечного кредитования регионов РФ

Для экономической безопасности страны более целесообразно развивать банковскую ипотеку, базирующуюся в основном (более чем на 70%) на отечественных ресурсах: это собственные средства коммерческих банков и финансовые ресурсы отечественных институциональных инвесторов (пенсионные фонды, страховые компании).

Существует также ряд ипотечных программ федерального и московского правительства, призванных развивать ипотечное кредитование. В целом по стране были созданы как минимум три ипотечных агентства, которые должны быть посредниками между банками и инвесторами: Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российская ипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов. Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки от 10% до 18%, срок до 10 лет.

Существенной проблемой является то, что в качестве финансовых ресурсов для этих схем были использованы бюджетные деньги. И московское, и федеральное ипотечные агентства производили выкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федерального бюджетов. Это означает, что дешёвые ипотечные кредиты нескольким отнюдь небедным гражданам были профинансированы за счёт всех налогоплательщиков, которые в основной своей массе гораздо менее состоятельные.

В целом, проблема финансовых ресурсов тесно переплетается с развитием ипотеки в России. Однако решать эту проблему бюджетными средствами недопустимо.

Применение одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования

За счет собственных средств выдают ипотечные кредиты всего лишь два банка - Сбербанк и Собинбанк. У Сбербанка самая низкая процентная ставка, зато слишком сложная процедура получения денег. В Собинбанке смущает наличие тарифа за рассмотрение заявок. [3, - с.68-72].

Оригинальным образом формируют немецкую систему ипотеки организации - застройщики, обходясь без кредитных организаций. Функции кредитных организаций выполняют застройщики.

В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент выплачивает застройщику в течение оговоренного периода.

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимость второй половины квартиры.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заёмщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периода накопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.

Раскрывая сущность ипотеки в России, следует упомянуть те основные проблемы, с которыми сталкиваются отечественные банки при кредитовании физических лиц: проблема неплатёжеспособности потенциальных клиентов. Принимая решение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями платёжеспособности, кредитоспособности и добропорядочности будущего заёмщика.

Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Важную роль играет зарплата потенциального заёмщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес.

После собеседования служба безопасности банка проверяет документы и сведения, представленные заёмщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет принимать решение о выдаче кредита.

Данную проблему банк решает путем страхования. По каждому кредиту необходимо страхование жизни заёмщика, страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.

Существует и правовая проблема: невозможность использования жилья в качестве залога. Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заёмщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заёмщика гарантирована Законом РФ "Об ипотеке", который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заёмщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они "дали до заключения договора об ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания".

Полезная информация:

Проблемы коммерческих банков, связанные с кредитованием юридических лиц в условиях финансовой нестабильности в экономике
Анализ проблем, связанных с процессом кредитования клиентов коммерческими банками, имеет большую значимость и является актуальным в современных условиях экономического кризиса. Операции банков по кредитованию являются потенциально самыми ...

Организация корреспондентских отношений в банке
Корреспондентские отношения — договорные отношения между банками с целью взаимного выполнения операций. Банки, устанавливающие такие отношения, называются банками-корреспондентами. Порядок осуществления расчетных операций платежной систем ...

Регулирование ссудного процента и его влияние на экономику
Главной чертой ссудного капитала как экономической категории является передача стоимости во временное пользование с целью реализации его специфического качества - способности приносить прибыль в виде процента. Ссудный процент выступает ка ...