Договоры, заключаемые для реализации ипотечного кредитования, и их исполнение

Как уже было указано выше, в рамках ипотечного кредитования заключаются два основных договора: договор банковского кредита и договор об ипотеке.

С помощью кредитного договора, как и договора займа, оформляются кредитные правоотношения между различными участниками гражданского оборота. Этим объясняется, почему указанные правовые конструкции имеют схожий правовой режим.

В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Из приведенного определения следует, что в отличие от договора займа кредитный договор является консенсуальным. Он вступает в силу с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям, закрепленного в требуемой законом форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Указанное обстоятельство приводит к следующим отличиям кредитного договора от договора займа. Во-первых, кредитный договор является двустороннеобязывающим, поскольку порождает сложное обязательство, состоящее из двух простых. Соответственно банк обязан предоставить кредит, а заемщик вправе его требовать (первое обязательство), в свою очередь, заемщик обязан вернуть полученный кредит и уплатить проценты, а банк вправе требовать выполнения указанных действий (второе обязательство). Во-вторых, каждое из этих двух обязательств является основанием другого. Поэтому кредитный договор, как и договор займа, является каузальной сделкой. Однако в кредитном договоре нет основания обязательства заемщика, которое бы выходило за пределы договора: в отличие от договора займа действие по предоставлению кредита осуществляется банком в рамках исполнения его договорной обязанности перед контрагентом.

Целью кредитного договора является передача заемщику в собственность денег с условием возврата той же суммы денежных средств.

В отличие от договора займа кредитный договор является возмездным во всех случаях. Выплата процентов за пользование кредитом является существенным условием кредитного договора в силу императивной нормы п. 1 ст. 819 ГК РФ.

Кредитный договор традиционно развивался как банковская разновидность договора займа. Однако последний не полностью отвечает потребностям практики, так как является реальным и не дает заемщику возможности потребовать от банка обещанную им по договору сумму.

Пункт 1 ст. 819 ГК РФ содержит правило о специальном субъектном составе кредитного договора, сторонами которого являются банк или иная кредитная организация (кредитор) и заемщик (должник). Следовательно, в качестве кредитора могут быть только те юридические лица, которые имеют соответствующую лицензию Банка России и вправе именоваться банком или иной кредитной организацией. Поэтому в отличие от договора займа, который может носить как предпринимательский, так и потребительский характер, кредитный договор — всегда предпринимательская сделка. В качестве заемщика может выступать любое юридическое или физическое лицо.

Предметом кредитного договора являются только деньги как в наличной, так и в безналичной форме. Кредиты могут выдаваться в рублях и в иностранной валюте.

В отличие от договора займа кредитный договор должен быть заключен только в письменной форме независимо от суммы предоставленного кредита. В соответствии со ст. 820 ГК РФ несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным. Таким образом, кредитный договор является формальной сделкой.

Объект и срок кредитного договора полностью совпадают с аналогичными элементами договора займа.

Содержание кредитного договора составляют следующие права и обязанности сторон.

Во исполнение заключенного договора банк обязан предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, предусмотренных в договоре. Однако в двух случаях российское законодательство предоставляет банку право отказаться от выдачи кредита. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Пунктом 3 этой же статьи установлено, что в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита (ст. 814 ГК РФ) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика. Отказ от предоставления кредита следует рассматривать как расторжение кредитного договора полностью или в части (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Полезная информация:

Понятие качества кредитного портфеля
Важнейшим показателем уровня организации кредитного процесса является качество кредитного портфеля. Для раскрытия содержания качества кредитного портфеля обратимся к толкованию термина "качество". Качество — это: 1) свойство ...

Организация и учет операций с ценными бумагами
Операции с ценными бумагами – это юридически оформленная и законченная последовательность действий на фондовом рынке, объектом которых являются ценные бумаги и денежные средства. Виды деятельности банков на рынке ценных бумаг: 1. Эмисси ...

Содержание правил и особенности договора страхования ответственности
Страховые компании осуществляют страховую защиту на основе договора страхования ответственности и соответствующих правил, утвержденных контрольным государственным органом при выдаче лицензии на страховую деятельность. В правилах страхован ...